Contexto general
¿Por qué este decreto y por qué ahora?
El mercado inmobiliario mexicano es uno de los canales más utilizados para el lavado de dinero a nivel mundial. Esta reforma cierra vacíos críticos que existían desde 2013.
El sector inmobiliario ya era Actividad Vulnerable desde 2013. Lo que cambia ahora son las reglas operativas: cómo, cuándo y con qué detalle deben reportarse las operaciones, y quién supervisa con qué velocidad.
~$20B
USD en inversión inmobiliaria anual en México (est. 2025)
2013
Año en que el sector inmobiliario fue declarado Actividad Vulnerable
UIF + SAT
Dos autoridades que ahora coordinan supervisión y sanciones
10 años
Nuevo plazo mínimo obligatorio de resguardo de documentos
Riesgo por tipo de operación
Fideicomiso inmobiliario
Muy alto
Cesión de derechos
Muy alto
Compraventa directa
Alto
Avalúo por corredor
Medio
Arrendamiento
Medio
¿A quiénes aplica?
✓
Agencias y asesores inmobiliarios que intermedien compraventas
✓
Notarios públicos que formalicen escrituras de traslado de dominio
✓
Corredores públicos que realicen avalúos usando fe pública
✓
Constructoras y desarrolladoras que vendan inmuebles directamente
✓
Fideicomisos e instrumentos jurídicos relacionados con bienes raíces
!
Nuevos: Facilitadores y mediadores de controversias inmobiliarias — ahora son Depositarios de Fe Pública
Lo nuevo del decreto
Ocho cambios que debes conocer
Todos los cambios relevantes para el sector inmobiliario, con el artículo de referencia y su impacto práctico.
Art. 7 · Modificado
Acumulación de 6 meses Modificado
Las operaciones con un mismo cliente se acumulan durante hasta 6 meses. En cuanto la suma iguale o supere el umbral, el aviso se presenta de inmediato, sin esperar a cerrar el semestre.
Art. 7 Bis · Nuevo
Aviso de 24 horas Nuevo
Si un cliente intentó una operación sospechosa y no se concretó, el aviso debe presentarse en 24 horas con solo los datos de identificación disponibles.
Arts. 45 Bis – 45 Quinquies · Nuevo
Lista Oficial de PPE Nuevo
La UIF administra una Lista Oficial de Personas Políticamente Expuestas consultable electrónicamente. Se actualiza en 5 días hábiles ante cualquier cambio de cargo.
Art. 5 · Modificado
Fecha = escritura o protocolización Modificado
La fecha que cuenta para el aviso es el día en que se otorgó el instrumento público o se protocolizó. No el contrato privado ni el pago.
Art. 20 · Ampliado
10 años de resguardo Ampliado
Avisos, soportes y acuses electrónicos deben conservarse mínimo 10 años en formato físico o electrónico, contados desde la fecha de presentación.
Art. 12 Bis · Nuevo
Dictamen de auditoría obligatorio Nuevo
Debes obtener y conservar el dictamen de auditoría (interna o externa) y acreditar la regularización de observaciones. El SAT puede requerirlo en cualquier momento.
Art. 45 · Ampliado
Más detalle en la identificación de pago Ampliado
Los notarios y corredores deben registrar monto, fecha, forma de pago y moneda. El cliente debe declararlo expresamente en la escritura.
Art. 55 Bis · Nuevo
Reconocimiento voluntario de infracciones Nuevo
Puedes presentar un escrito ante el SAT reconociendo infracciones para obtener reducción en la sanción, siempre que demuestres que ya las corregiste.
Comparativa
Lo que cambió en la práctica
Seis cambios clave comparados lado a lado para que puedas identificar exactamente qué debes ajustar en tu operación diaria.
Guía operativa
Checklist para el asesor inmobiliario
Como asesor, eres sujeto obligado bajo la Fracción XII del Art. 17. Sigue estos 7 pasos para operar en cumplimiento.
Aviso importante: Incumplir te expone a sanciones directas del SAT en un plazo de 10 días hábiles, sin procedimiento largo. La reforma eliminó la protección del proceso completo de la LFPA.
1
Registro y e.firma vigente ante el SAT
Verifica tu alta en el padrón del SAT como quien realiza Actividad Vulnerable. Necesitas tu e.firma (FIEL) vigente y RFC activo. Si ya no realizas la actividad, solicita tu baja.
2
Identificación plena del cliente desde el primer contacto
Recaba: nombre completo, CURP/RFC, identificación oficial, domicilio, actividad económica y origen de los recursos. Para personas morales: acta constitutiva, representante legal y Beneficiario Controlador.
3
Consulta la Lista Oficial de PPE antes de avanzar
Usa el sistema electrónico de la UIF para verificar si tu cliente aparece en la lista de Personas Políticamente Expuestas. Si es PPE, aplica diligencia reforzada y aprobación por instancia superior.
4
Controla la acumulación semestral por cliente
Lleva registro de todas las operaciones con cada cliente en los últimos 6 meses. En cuanto la suma iguale o supere el umbral, reporta de inmediato, sin esperar a cerrar el semestre.
5
Aviso de 24 horas si detectas operación sospechosa frustrada
Si un cliente intenta una operación inusual y no se concreta, tienes 24 horas para reportarla a la UIF con los datos de identificación disponibles (Art. 7 Bis).
6
Capacitación anual obligatoria para todo el equipo
Cubre: contenido de políticas internas, reformas a la ley, y técnicas para detectar operaciones sospechosas. Aplica también a quienes auxilian en la presentación de avisos.
7
Conserva todo por 10 años en formato físico o electrónico
Avisos presentados, acuses electrónicos y documentación soporte (contratos, identificaciones, comprobantes de pago). Si hay un procedimiento legal activo, el plazo se suspende hasta resolución firme.
Tip de cumplimiento: Si incurriste en infracciones previas, el Art. 55 Bis te permite reconocerlas voluntariamente ante el SAT mediante escrito libre, obtener una reducción en la sanción y regularizar antes de que el SAT te detecte.
Guía para compradores
Lo que cambia para ti como comprador
Si tu operación es transparente y con fondos legales, este decreto no bloquea tu compra. Lo que cambia es la cantidad de información que deberás proporcionar.
Tranquilidad primero: Estos controles no están dirigidos a compradores ordinarios. Están diseñados para detectar operaciones ilícitas. Una compra con fondos legales fluirá con normalidad con la documentación correcta.
Identificación
¿Qué documentos te van a pedir?
Personas físicas: Identificación oficial vigente (INE/pasaporte), CURP, RFC y comprobante de domicilio.
Personas morales: Acta constitutiva, poderes notariales, identificación del representante legal y del dueño final real de la empresa (Beneficiario Controlador).
Personas morales: Acta constitutiva, poderes notariales, identificación del representante legal y del dueño final real de la empresa (Beneficiario Controlador).
Origen de fondos
Declaración de origen de recursos — ahora más detallada
Deberás declarar cómo obtuviste el dinero: empleo, ahorro, herencia, venta de otro bien, crédito hipotecario, etc. El notario debe registrar la forma de pago, el monto, la fecha y la moneda utilizada. Esta declaración queda en la escritura pública.
Pagos en efectivo
¿Puedo pagar en efectivo?
No está prohibido pagar en efectivo, pero los pagos que superen el umbral establecido generan un aviso obligatorio a la UIF. Se recomienda siempre usar transferencia bancaria o cheque certificado para tener trazabilidad y simplificar el proceso.
Personas Políticamente Expuestas
¿Qué pasa si soy o fui funcionario público?
Si eres o fuiste funcionario público de alto nivel (secretario, senador, gobernador, juez, etc.) o familiar directo de uno, podrías aparecer en la lista oficial de PPE de la UIF. Eso no impide la compra, pero el asesor aplicará medidas adicionales de verificación de origen de recursos.
Pagos por partes
¿Me afecta si pago en distintas fechas?
Sí. Las operaciones se acumulan durante 6 meses. Si realizas pagos parciales o anticipos con el mismo asesor que en conjunto suman el umbral de aviso, se generará el reporte aunque ningún pago individual lo supere solo.
Privacidad
¿Qué hace el asesor con mis datos?
La ley impone estricta confidencialidad. El asesor, las autoridades y todos los involucrados tienen obligación de guardar reserva total de tu identidad y documentos. Solo la UIF, el SAT o la Fiscalía pueden acceder a ellos en el marco de una investigación formal.
Marco sancionador
Sanciones más rápidas y directas
La reforma elimina el requisito de seguir el procedimiento completo de la LFPA para sancionar incumplimientos de requerimientos de información.
Cambio crítico: Antes el SAT debía seguir un procedimiento largo bajo la LFPA. Ahora puede sancionar directamente en 10 días hábiles si no atienes un requerimiento.
Línea de tiempo sancionadora
Día 0
El SAT o la UIF emite un requerimiento de información, documentación, datos o imágenes.
10 días hábiles
Plazo para responder. Puedes solicitar una prórroga de 5 días hábiles adicionales dentro de este plazo si lo justificas.
Si hay observaciones al responder
El SAT emite un oficio detallando hechos u omisiones y te da 5 días hábiles para desvirtuar con documentación comprobatoria.
Si no respondes el requerimiento
El SAT sanciona directamente en 10 días hábiles. Sin procedimiento completo de LFPA. Sin más plazos intermedios.
20 días hábiles (fase final)
Resolución definitiva: sanción económica o cierre del expediente si se desvirtuaron las observaciones.
Causales más comunes en inmobiliario
Cómo reducir la sanción — Art. 55 Bis
El nuevo artículo 55 Bis permite el reconocimiento voluntario de infracciones antes de que el SAT inicie o en la etapa inicial del procedimiento. Para obtener el beneficio debes:
a
Presentar escrito libre firmado ante el SAT (o por tu representante legal acreditado).
b
Especificar de forma clara y precisa la totalidad de las faltas en que incurriste, con detalle de operación y periodo.
c
Manifestar bajo protesta de decir verdad que todas las faltas han sido corregidas o subsanadas.
d
Adjuntar documentación que acredite el cumplimiento efectivo de cada obligación infringida.
La mejor estrategia: Cumplir desde el principio. El costo de implementar un sistema de cumplimiento es significativamente menor al de una sola sanción por incumplimiento.
Evaluación de conocimiento
Quiz de certificación
Diez preguntas basadas directamente en el decreto. Cada respuesta incluye la explicación del artículo correspondiente.
Pregunta 1 de 10
Correctas: 0
Selecciona una respuesta para continuar
0
de 10
—
—
Detalle de respuestas